相続登記とは|手続きの方法と問題になりやすいケース

相続登記とは|手続きの方法と問題になりやすいケース

相続において不動産が存在する場合、新たにその不動産を所有することになった人の名義に変更していくことになります。このときに行う手続きを相続登記といいます。
相続登記を行わなければその不動産を使用できないわけではありませんが、この手続を行わないことの法的なメリットはないため、相続登記の手続きは行いましょう。
それでは、相続登記に関する必要な知識をみていきましょう。

相続登記とは

相続登記とは、被相続人が不動産を所有していた場合に、その登記名義を相続人に変更させる手続のことをいいます。

相続人同士で遺産分割の話し合いが完了したとしても、法務局が自動的に名義を変更してくれるものではありません。登記上の所有権者を変更するには、相続登記の手続を行うことが必要になります。相続人同士でその所有者が争いになったとしても遺産分割の内容を証明すれば足りることになりますが、第三者(相続人以外の人)に対して所有者を証明するには、相続登記が必要となります。

相続登記の手続き方法

相続登記の手続に関しては何を調査し、どのような書類を準備すればよいのでしょうか。以下で詳しくみていきましょう。

不動産の所有者を確認する

まずは何よりも、その不動産の所有者を確認することが必要です。被相続人が不動産の名義人であると思っていたにもかかわらず、確認をしてみると被相続人の先代のままになっていた、という場合もあり得ます。そのような事実が準備途中で判明すると、新たに準備しなければならないものや、そもそも相続登記がすぐには出来ないといった事態に陥ることが考えられるので、まずは不動産所有者を確認しましょう。

必要な書類を集める

相続登記の手続には多くの書類が必要なので、早めの段階から準備していきましょう。ただ、有効期限が定められている書類も多いので、書類によっては早すぎる準備をする必要がないものもあります。

どのような場合でも必要な書類

  • 所有権移転登記申請書:
    法定相続分による場合、遺産分割協議による場合、遺言書による場合、のいずれであるかによって、記載内容が違うので注意が必要です。
  • 対象不動産の固定資産評価証明書:
    相続登記の申請を行う年度のものが必要です。登録免許税の算定に必要です。
  • 被相続人の住民票除票または戸籍の附票
  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
  • 相続人全員の戸籍謄本

遺産分割協議による場合に必要な書類

  • 遺産分割協議書:
    相続人全員が署名し、実印で押印することが必要です。
  • 相続人全員の印鑑証明書:
    遺産分割協議書内の印鑑が実印であることを証明するものです。
  • 相続関係説明図:
    被相続人との関係性を証明するものです。

遺言書による場合

  • 遺言書:
    公正証書遺言書の場合は原本でも謄本でもかまいません。それ以外の遺言書の場合は、検認手続を経ることが必要です。

相続関係説明図、登記申請書を作成する

資料が揃ったら、相続登記の申請に必要なものを作成していきます。具体的には、登記申請書や相続関係説明図を作成します。

法務局へ申請する

手続に必要な準備ができれば、法務局に申請手続を行います。方法としては、①法務局の窓口に持参して申請する方法、②郵送で申請する方法、③オンラインで申請する方法、のいずれかになります。

①については、その場で法務局の方に確認を取りつつ手続を進めていくことができるため、訂正があるとしてもすぐにできます。ただし、平日の時間内に法務局を訪問する必要があるため、お仕事をしておられて平日時間がない場合には難しい方法です。

②については、法務局を訪問する必要がないことがメリットです。ただし、①の方法とは違ってすぐに訂正をすることができないというデメリットがあります。

③については、自宅にいながら手続を行うことができるのがメリットです。ただし、ソフトウェアのインストールが必要となるので、少し面倒ではあります。

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相続登記を行った場合に掛かる税金は?

相続登記を行った場合、税金として登録免許税が課されます。固定資産評価証明書の固定資産評価額の0.4%が登録免許税になります。納税の方法としては、収入印紙になりますので、法務局などで購入してください。

相続登記の期限

相続登記に期限はありません。つまり、仮に遺産分割協議がなされた後にずっと手続を行わないとしても、罰則などのペナルティが課されることはありません。ですが、相続登記を行わないことのメリットは特段ありませんので、相続登記ができるようになれば速やかに行うのがよいでしょう。

相続登記で問題になりやすいケース

相続登記の手続きを行わないままでいると、どのような問題が生じてくるのでしょうか。以下でみていきましょう。

相続登記手続きを放置した場合

長期間放置するほど、登記が難しくなる

相続登記を行うには、登記義務者の協力が必須となります。相続登記を行わないうちに時間が経過し、本来の相続人が亡くなって代襲相続が発生するなどすると、登録義務者が増えてしまい、協力を求める人が増える、準備する必要のある資料が増えるなど、様々な手間が増えてしまいます。

相続登記せず住み続けた場合

相続登記をしないままにすると、他の相続人や第三者から、その不動産に関する所有権等を主張される危険が生じます。誰の目から見ても、問題なく所有権が移転していることを明らかにすることが、余計なトラブルを避ける方法になります。

相続登記を放置しているとできなくなることがある

不動産の相続登記をしないままにすると、不動産売却や賃貸すぐに行うことができなくなってしまいます。その他、その不動産を担保に融資を受けることも難しくなります。このように、不動産を有効活用できなくなってしまう危険が大きいのです。

共有名義で相続登記した場合

売却等、処分をするときに手間がかかる

共有名義で相続登記をしておくことはあまり適切とはいえません。不動産売却や賃貸を行うにあたって、共有者全員の同意を得ることが必須となり、手間がかかるばかりになるためです。

相続登記のお悩みは弁護士にご相談ください

以上みてきたように、相続登記の手続は準備するものが多く、それぞれに時間を要するものです。弁護士はこのような手続を行うことのできる専門家です。面倒ではあるけれども行うべきである手続については専門家に御依頼いただければと考えます。

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この記事の監修

弁護士法人ALG&Associates 大阪法律事務所 所長 弁護士 長田 弘樹
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大阪弁護士会所属。弁護士法人ALGでは高品質の法的サービスを提供し、顧客満足のみならず、「顧客感動」を目指し、新しい法的サービスの提供に努めています。
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